敷金返還についての解説です。
パワーアップして豊かな人生 > 敷金返還のガイドラインと具体例
賃貸物件を退去する際に、なんとなく敷金は全額返ってこないようなイメージはありませんか？「敷金は半額お返しします」なんて言われたら、逆に得した気分になったりする人もいるかもしれませんね。けれど、本来、敷金とは全額返してもらうべきお金なのだということを覚えておきましょう。まず、敷金とは、家賃の未納がなく、賃貸物件を故意に汚したり、傷つけたりすることなく住んでいれば、原則として「全額」が退去する際に貸借人に返還されるお金です。しかし、自分の不注意によって賃貸物件に傷や汚れが付いた場合には、原状回復に必要な金額が敷金から差し引かれることとなります。これは、契約した際に賃貸人と取り交わした契約内容によっても異なります。大切なのは、よく契約書を読んで内容を理解しておくことなのですが、退去する時ではそうはいきませんね。まずは、契約書の内容をきちんと確認するようにしましょう。敷金返還交渉の場合には、大家と直接ではなく、管理会社を通して行うことが多くなると思われます。その際も感情的にならず、冷静に話し合うことが大切です。何も知らない無知な状態で交渉するよりも、国土交通省が示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などに目を通しておくと、全額返還への説得力が増します。また、交渉の際の会話は、後で証拠となるように全て録音しておきます。解決するまでに時間が掛かる場合もありますが、敷金は全額返還されるべきだと冷静に主張するよう努めることが大切です。
賃貸物件を退去する場合によく問題になるのが、契約書に書かれてある「原状回復義務」の解釈の違いです。この原状回復義務とは、契約期間が終了して借主が賃貸物件から退去する際に、自分で備え付けた物は全て取り除いてから貸主に返す義務のことです。国土交通省の住宅局より出されている原状回復をめぐるガイドラインには、「賃借人（入居者）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と明記されています。これはつまり、借人が故意や過失によって壊したり、汚したりした箇所については、退去時に借人がその修繕費を負担しなければならないということになります。また、「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるもの」とも明記されていますので、通常の使用における経過年数の劣化や損傷などの修繕に掛かる費用は、貸主が負担しなければならないことになるのです。以上のことから、原状回復義務とは決して、「入居当時の状態に戻す」ことではないということがわかります。しかし、これはあくまでもガイドラインであり、強制できる力はありません。それに、原状回復義務については、契約書で別に定めてある場合もありますので、まずは契約書をよく読んでみましょう。退去時の思わぬトラブルを避けるためにも、賃貸契約を結ぶ際には、原状回復義務の解釈を双方で確認し合うことがとても重要です。
賃貸物件を契約期間満了にて退去する際に、借人と貸主でトラブルになりやすい項目として、修繕費用の負担に関するものが挙げられます。具体的には、「畳の煙草の焼け焦げの跡」や「フローリングのシミやカビ」などがありますね。まず、畳の煙草の焼け焦げの跡は明らかに借主の不注意と言えるでしょう。しかし、この場合は焦げた部分の修復費用のみで、全ての畳替えの費用まで負担することはありません。これは壁の汚れにも言えることで、クリーニングで落ちるくらいの煙草のヤニの汚れなどで、クロス全てを貼りかえる費用を借主が負担することもないのです。また、フローリングのシミやカビは、借主が結露を拭かないでそのまま放置していたり、雨が不注意で入り込んでしまったりしたことが原因であれば、修繕費用は借主の負担となることが多いでしょう。ただ、湿度の高い部屋であったり、過失によってカビやシミができたりした訳ではなく、通常の使用の範囲内でできた場合には、借主が支払わなくていいことがほとんどです。それに、部屋全体のハウスクリーニング代と称する費用を請求するケースがとても多いようですが、これも本来は貸主が負担すべき費用になります。このように、経年劣化や通常の使用によって汚れや破損が生じてしまうようなケースについては、その修繕費を借主が支払う義務はほとんどありません。でも、どこまでが原状回復義務なのかは、最終的に借主と貸主との話し合いになってきます。その際には、自信を持って自分の主張が言えるように、事前に調べておくなどの準備をしておいてください。
「修繕特約」という言葉は、賃貸物件を借りることになってから初めて耳にした言葉かもしれませんね。それとも、もしかしたら契約期間満了の退去時に、敷金のトラブルが起こってから初めて耳にする言葉なのかもしれません。修繕特約とは、賃貸借契約を結ぶ際に契約の中に盛り込むことが出来る特約の一つで、入居中の汚れや破損などの一定の範囲内の修繕は、借主が負担するように定めているものです。本来であれば、退去時のハウスクリーニングなどは貸主がその費用を負担すべきなのですが、この特約によって借主の負担と明記することもできます。つまり、一般的に貸主が負担するであろう修繕費用までも借主に負担させることが可能となります。なんだか借主にとっては不利な一方的な特約のようですが、この特約を設けることは「契約自由の原則」によって認められているのです。けれど、あまりにも借主が不利となる特約の場合には、訴訟になれば借主が勝訴するケースもあります。修繕特約といっても、必ずしも絶対であるという訳ではありませんので、泣き寝入りしないようにしましょう。また、このようなトラブルを事前に避けるためにも、賃貸物件の契約時には、必ず契約書に目を通し、不明なことは確認しておくことをお勧めします。入居時に「原状回復確認リスト」を作成し、借主、貸主のどちらがどの修繕の費用を負担するかチェックしておくと、さらに安心ですね。
民間における賃貸借契約では、近年、退去時の原状回復義務を巡るトラブルが頻発しています。その原因の一つとして、貸主と借主の間で原状回復の解釈の仕方にズレがあることが挙げられるでしょう。しかし、行政では、契約自由の原則により、その契約内容について規制することは難しいとされていました。そういった流れの中から、妥当と考えられる一般的な敷金についての負担区分の基準をガイドラインとして取りまとめ、原状回復の費用負担のあり方について資料となるよう、国土交通省が作成したものが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。これは、平成１０年３月に作成され、平成１６年にはその後の新しい裁判例などを追加した改訂版が発行されています。ただ、このガイドラインはあくまでも目安であって、貸主が必ず守らなければならないような法的拘束力はありませんので、注意が必要です。交渉の際に「ガイドラインではこうなっているから」と主張したとしても、「法律じゃないでしょ」と言われればそれまでです。しかしながら、このガイドラインの内容を理解するということは、敷金の返金を請求する上でとても役に立つことに間違いはありません。また、実際に裁判になった際の判断基準となる重要な資料にもなっています。ガイドラインは国土交通省のホームページに掲載されていますので、簡単に手に入れることが出来ますし、財団法人不動産適正取引推進機構でも入手可能です。敷金返金トラブルになる前に、一度目を通しておくと良いでしょう。
敷金返還に関するトラブルは後を絶ちませんが、貸主が借主の要求する敷金の返還に応じてくれない場合にはどうしたらよいでしょう。まずは、内容証明を送付し、貸主に対して敷金の返還を主張します。もちろん、内容証明を送ったからといって、すぐに敷金が返還されるというものでもありませんし、貸主が受け取りを拒否する可能性もあります。しかし、内容証明を送付することにより、相手に対して「やるべきことはやった」という証拠になります。それに、もし、貸主から返答があった場合には、お互いに主張する内容もわかるので交渉の糸口にもなるかもしれません。敷金の返還を主張するだけの内容証明を作成することはそんなに難しいことではありませんので、送った経験がないからと心配する必要はありません。一番簡単なのは行政書士に依頼することですが、それでは費用も掛かってしまい、返還してもらう敷金以上の損失にもなりかねないですね。現在では敷金返還に関するトラブルが多いせいか、たくさんの行政書士のホームページにて内容証明の書き方が詳しく紹介されています。中には、文章の雛形まで掲載されているホームページもありますので、金額や日付を修正するだけで内容証明を送付することができるのです。費用をかけずに自分で内容証明を送付するためには、そういった文章の雛形を探して利用しましょう。内容証明を送付してもどうしても交渉がまとまらない場合には、小額訴訟も視野に入れて考えておく必要がありますね。